因應解約風暴 專家建議增設除外條款反轉房價

記者談曉泉／綜合報導

一紙「限貸令」可能將造成未來3年約40萬件購買預售屋消費者被推入資金斷鍊的深淵，政府如何因應；前知名消保官，現任消基會委員靳邦忠，9/1應邀在地政司辦理的「全國地政機關精進業務座談會」中，以「對於央行限貸令與預售屋解約潮的建議方向」為題演講。提出為有效解決未來因貸款不足所衍生的履約問題及交屋糾紛，呼籲政府應檢討預售屋解約與讓渡限制，增設『非投機性的減價讓渡』除外條款」。此一提案如通過，台灣的房價反轉驅勢儼然成形。

靳邦忠首先強調，現在解約大都是近期高價買預售屋，評估將來可能因個人借款資歷不足貸不到款，或看壞前景而解約者居多。尤其去年高點進場的購屋族，今年信心動搖後，寧願損失5%~7%簽約金協議解約，也要脫手避險，與限貸令没有必然關係。只是反映市場看空氛圍濃厚買氣凍結，對房價鬆動完全沒有影響。

靳邦忠指出，2024年9月，中央銀行祭出「限貸令」，提高自住以外購屋者的貸款成數門檻，並要求銀行強化放款審查與資金控管，對抑制房市投資炒作，雖然為時已晚，確是很精緻的設計，預期對於近年火熱房地產市場，將造成一定的衝擊。根據內政部國土署彙整的使照數據推估，未來三年總量近四十萬戶，將面臨史上最大交屋潮，又碰上史上最嚴峻的貸款問題，壓力正迅速堆疊。

尤其2023年7月1日規定預售屋禁止轉讓之後，市場上根本無法換約轉讓；甚至這期日之前，業者也都以契約記載「為確保工程施工順利進度，及資金調度健全」，於交屋(尾款撥付)之前不得將本預售屋買賣契約轉讓予第三人，違反約定者，業者得沒收己繳價款。這迫使即將交屋的40萬户買受人只能等待被業者原價買回、繳交總價15%違約金給業者，等待交屋時貸不到款違約被業者没收訂金、或看著房價已經大跌，仍要交屋不能提前買賣等不合理現象。

消費者無法將房屋釋出、或找尋其他買家減輕損失，其法律關係仍然存在於業者與原買受人之間。既便原買受人即便願意接受罰款想降價求售於接手者，也無法脫身，使預售屋市場處於封閉狀態。無法自由買賣，便沒有成交「量」，無「量」如何有降「價」空間可言。所以如何使房價回歸到市場上合理價格，回饋於想真正購屋的消費者，並維持市場的公平的交易秩序，是目前主管機關要認真思考的問題。

靳邦忠建議，政府應檢討預售屋解約與讓渡限制，由賣方以有條件減價方式自行尋找買家，尊重自由市場讓價格自然回落，而非靠建商收回鎖住價格，消費者單方面損失的不對等條件，才能避免建商藉違約金套利。

他提出具體可行的做法，指出內政部112年修正平均地權條例增列禁止預售屋轉讓條款時，列有因失業、重大意外事故等6大項特殊情況導致經濟困難者，允許自住型消費者得進行非投機性換約，避免鉅額違約損失。除外規定，唯獨漏列「減價賠售」事項，如能增列「非投機性的減價讓渡」除外條款，讓「低於原買賣契約總價金xx%以上者」可進行換約，建議直接由主管機關逕予訂定明5、8、10%擇一公告，或是兼顧法、理、情突破瓶頸最簡潔的方式。

當時禁止「預售屋契約轉讓」是為了防止消費者炒作不斷升高房價，違反居住正義。現在消費者願意承擔景氣反轉的風險主動降價，反面推論應該是沒有予以禁止的理由。這並不是在幫投資客解套，而是回歸自由經濟市場以及契約平公平精神，同時不用修法，而直接公告增設除外條款的方式處理，也是目前突破上述瓶頸最簡潔的立法技術。  此項建議涉及房市政策制訂，已引起與會全國各地政主管關注，就看後續如何進行。

如果讓40萬戶預售屋契約三年內可以在市場自由買賣，那確定台灣的房價反轉驅勢儼然成形。內政部已在8/21部務會報先安排「強化預售屋履約擔保機制」討論案，部長劉世芳表示，針對近期嘉義、桃園及臺中等地陸續發生預售屋建案停工事件，內政部均即時督請縣市政府協助購屋民眾處理履約爭議，並轉請信託銀行暫停動支其所繳價金。為強化預售屋履約擔保機制，保障民眾購屋權益，內政部並預計於下周辦理「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載修正草案」預告作業，俟預告期滿後送行政院消保處審議。