小M老師分享海外置產心得 5大優勢、2個關鍵風險

產業中心/綜合報導

熱衷購置房地產的網路創業達人小M老師江兆君，近年積極購置海外房地產，目前已在菲律賓馬尼拉擁有5間房產、在日本大阪則持有2間。而最近台幣升值、逢日圓弱勢，小M老師又在日本買了一間房屋。他以親身經驗公開分享海外置產的優點與風險，為有志於海外資產配置的青年朋友們提供實用的建議。

小M老師表示，投資海外房地產具備五大優勢，如果情況順利，是有機會讓個人資產穩健成長並且分散地緣政治的風險。五點優勢分述如下：第一、定期套利與資產配置更靈活。以台北市為例，一間房至少需要投入500萬以上的頭期款，但在馬尼拉，用這筆頭期款大約可購入兩間物件，獲得雙重租金收入。小M老師也指出，其中一筆租金可作為在台灣自住的租金支出，另一筆租金可以做投資進一步增值。第二、強迫儲蓄，培養理財紀律。小M老師強調，海外置產能形成「強迫儲蓄」的效果，辛苦賺來的錢比較不容易被隨便花掉。

第三、旅遊結合置產，生活方式升級。如果在大阪擁有房產，閒置時自己可以去當地旅遊、自住，既能節省住宿費，又能享有第二居所的便利。第四、拓展國際視野，親身認識當地市場。小M老師表示，以菲律賓來說，有一小部分的菲律賓人其實非常富裕，馬尼拉部分高級地段，例如BGC地區，其物價甚至高於台北市，義大利麵一份要價1千元台幣，顛覆過去對菲律賓既定的貧窮印象。第五、能夠分散地緣政治風險。在談及風險管理時，小M老師指出，如果台灣面臨重大地緣政治事件，菲律賓作為鄰近國家，加上移民條件寬鬆，是理想的備援選項。他說：「只需投入約新台幣1百至2百萬元買房，或在菲國銀行存入2萬美元做定存，就能取得菲律賓的長期居留資格。」

然而，小M老師也提醒民眾，海外置產並非毫無風險，還需要謹慎評估稅務和匯率波動兩大挑戰。以日本為例，其遺產稅的基礎控除額計算方式大約為：3千萬日圓加上每位法定繼承人6百萬日圓，相比台灣，其實是很容易就被課到遺產稅。此外，房屋稅、管理費以及修繕基金都是一筆可觀的花費，日本有房屋修繕基金的制度，導致日本房屋的維護成本高出台灣2至3倍，雖然房屋維持得很漂亮，但卻是置產前就要納入計算的重要成本。

另外，匯率波動風險也是重要的變數。小M老師表示，像現在新台幣升值，三、四年前在菲律賓、大阪置產的話，房價會面臨10%的即時跌幅。投資海外房地產不應只看眼前報酬，更應該全面衡量法規、匯率、市場環境與未來流動性。最後，小M老師也建議青年朋友們，對海外房地產可以抱持學習的心態去認識，可以選擇不買，但不要限制自己去了解，畢竟海外置產跟在國內購屋非常不同。想要了解更多關於網路創業資訊，或是想要知道更多小M老師在海外置產的趣事，歡迎上網搜尋小M老師的官方網站和臉書粉絲團。